Perjanjian Tiga Pihak

Kasus Posisi:

Seseorang ingin membeli obyek yang masih dalam jaminan bank (belum dilunasi), sekarang sudah setuju untuk membayar harga obyek senilai Rp. 1,8 milyar tetapi akan dibayar Rp. 600 juta uang secara tunai, Rp. 300 juta dibayar ke bank dan sisanya Rp. 900 juta akan dibangunkan rumah dan tanah tetapi rumah dan tanah tersebut ternyata masih dijaminkan ke bank lain, tentu saja kewajiban ada di sisi berhutang. Celakanya sertifikat atas nama orang lain.

Isu Hukum:

Bagaimana analisa hukum mengenai kasus di atas?

Analisa Hukum:

Dalam kasus ini terdapat beberapa subjek hukum yng terkait yaitu:

1.   Penjual yang memiliki suatu objek berupa barang tidak bergerak yang akan beli

2.   Bank yang memegang hak tanggungan atas objek yang dimiliki penjual dengn sisa kewajiban sebesar Rp. 300 juta dan Bank yang memegang hak tanggungan atas objek yang dimiliki oleh Pihak III

3.   Pembeli yang akan membayar secara tunai kepada Penjual sebesar Rp. 600 juta dan Bank sebesar Rp. 300 juta serta tanah dan bangunan seharga Rp. 900 juta di atas ala hak yang dimiliki oleh Pihak III

4.   Pihak III yang akan dibangun di atas alas haknya dengan total harga sebesar Rp. 900 juta,

Penjual harus dapat membuktikan bahwa penjual merupakan pemilik atas alas hak yang dijaminkan pada bank. Untuk membuktikan hal ini dapat dimintakan fotocopy sesuai asli alas hak dan/atau surat keterangan sisa pinjaman dari bank selaku pemegang hak tanggungan atas alas hak Penjual. Hal ini untuk memastikan agar dengan dilakukannya pelunasan kepada bank, alas hak mendapatkan surat roya dan keterangan lunas dari bank yang benar sehingga seluruh hak dan kewajiban penjual dengan bank benar-benar hapus.

Penjual yang sepakat dengan Pembeli untuk dibayar secara tunai sebesar Rp. 600 juta harus dapat dibuktikan. Untuk hal itu dapat dimintakan kwitansi pembayaran dari Penjual kepada Pembeli sebesar Rp 600 juta. Hal ini untuk memastikan bahwa Penjual sudah membayar sebagian pembayaran kepada Pembeli.

Dokumen berupa slip pembayaran Pembeli kepada Bank sebagai pelunasan kewajiban sebesar Rp. 300 juta dan kwitansi pembayaran kepada Pembeli oleh Penjual sebesar Rp. 600 juta adalah dasar untuk menentukan telah terjadi pemberian uang muka total sebesar Rp. 900 juta dari Penjual kepada Pembeli. Pemberian uang ini menimbulkan hak dan kewajiban antara Penjual dan Pembeli

Kekurangan akan dibayarkan dengan tanah dan bangunan pada suatu alas hak milik Pihak III. Dipastikan bahwa Pihak III merupakan pemilik yang sah seperti yang tercantum dalam alas hak yang diperlihatkan oleh pihak III. Dipastikan bahwa pihak III telah diberikan haknya berupa uang pembelian dan/atau pelaksanaan sisa kewajiban Pihak III pada Bank dari Penjual yang dibuktikan dengan kwitansi pembelian alas hak pihak III oleh Penjual atau bahkan akta jual antara Penjual dengan Pihak III.

Proses pembangunan pada alas hak Pihak III akan memakan waktu yang cukup lama, oleh karena itu proses penyelesaian kasus ini dapat dilakukan dengan membuat perjanjian bersyarat antara Pembeli dan Penjual serta Pihak III dengan syarat dan ketentuan sebagai berikut:

1.      Penjual memastikan bahwa objek jual beli dengan Pembeli tidak terikat atau dijaminkan lagi dengan Bank dengan memberikan Surat Keterangan Lunas dan Surat Roya dari Bank

2.      Penjual menyatakan bahwa pelunasan kepada Bank sebesar Rp. 300 juta yang dilakukan oleh Pembeli dan kwitansi pembayaran Pembeli kepada Penjual sebesar Rp. 600 juta merupakan uang muka untuk pembelian objek jual beli milik Penjual

3.      Penjual akan menerima sisa pembayaran dalam bentuk tanah bangunan senilai Rp 900 juta yang akan dilakukan dengan cara dilakukannya jual beli atas tanah dan bangunan yang berdiri di atas alas hak Pihak III

4.      Penilaian tanah dan bangunan atas alas hak Pihak III akan dilakukan berdasarkan Rencana Anggaran dan Belanja Pembangunan serta Site Plan yang dibuat antara Penjual dan Pembeli

5.      Pelaksanaan jual beli antara Penjual dan Pembeli serta jual beli antara Pihak III dan Penjual dilakukan setelah seluruh kewajiban Pembeli telah dilaksanakan kepada Penjual dan Pihak III.

6.      Jika alas hak Pihak III masih dijaminkan pada Bank maka Pembeli akan melunasi sisa kewajiban Pihak III pada Bank dan sesaat setelah pelunasan dilakukan pengikatan jual beli yang dapat dipergunakan untuk jual beli setelah dilakukan semua kewajiban Pembeli kepada Pihak III

7.      Apabila perjanjian ini tidak dapat dilaksanakan oleh karena Pembeli dan/atau Penjual dan/atau Pihak III maka Penjual dengan ini mengakui utang kepada Pembeli sejumlah uang muka yang telah dibayarkan Pembeli kepada Penjual paling lambat pada waktu yang disepakati oleh Penjual dan Pembeli

Perjanjian ini dilakukan tidak dalam bentuk pengikatan jual beli karena objek milik Pihak III sedang dibebankan dengan hak tanggungan dan adalah bertentangan dengan undang-undang apabila dilakukan pengalihan haknya.

Apabila objek Pihak III tidak dijaminkan pada Bank, maka dilakukan kuasa jual dari Pihak III kepada Pembeli untuk menjual objek Pihak III apabila bangunan telah berdiri di atasnya    

Kesimpulan:

Dengan dilakukannya perjanjian bersyarat antarsemua pihak maka semuanya terikat untuk menerima hak masing-masing dengan syarat melaksanakan prestasi terlebih dahulu kepada masing-masing pihak. Apabila salah satu pihak membatalkan perjanjian maka masing-masing pihak memiliki kewajiban bagi masing-masing pihak lainnya.