Sedikit Komentar atas Putusan No. 98 PK/Pdt/2011

Kasus Posisi  Putusan No. 98 PK/Pdt/2011

Objek sengketa dalam putusan tersebut adalah sebidang tanah Hak Guna Bangunan Nomor 52/Jomblang seluas kurang lebih 4 (empat) ribuan meter persegi dimana setempat dikenal sebagai Jl. MT. Haryono (dahulunya Jl. Mataram) Nomor 823 dan Nomor 825 Kelurahan Candi Kecamatan Candisari Kota Semarang tertulis atas nama Naam Looze Vennootschap Handel en Bouwnij Maatschappy Thio Tjoe Pian dengan jangka waktu sampai dengan 1980. Naamlooze Vennotschap atau Perseroan terbatasnya sendiri telah dilikuidasi sejak Mei 1980. Para ahli waris tetap menguasai objek dan mengganggap bahwa sebidang tanah tersebut merupakan hak mewaris bagi mereka. Salah satu ahli waris membuat sertifikat hak atas tanah baru yaitu Sertifikat Hak Milik 00665/Candi seluas 2 (dua) ribuan meter persegi berdasarkan Surat Keterangan Ahli Waris dari Balai Harta Peninggalan.

Resume Putusan No. 98 PK/Pdt/2011

Secara yuridis formil, suatu NV atau PT perikatan yang diadakan atau didirikan oleh lebih dari satu orang yang melakukan pemisahan antara harta pribadi dan harta kekayaan NV. Sertifikat Hak Guna Bangunan tertulis atas nama NV sehingga merupakan termasuk dalam lembaga hukum perusahaan dan perikatan (buku III Kitab Undang-undang Hukum Perdata [KUH Perdata]) bukan dalam ranah hukum perorangan dan keluarga (buku I dan buku II KUH Perdata). Oleh karena itu alas hak tersebut seharusnya bukan menjadi milik sekalian ahli waris.

Pada tahun 1980, NV dibubarkan  sehingga dengan dibubarkannya suatu NV maka semua hak dan kewajiban NV dengan pihak III juga telah dilaksanakan. Untuk hal ini NV telah melakukannya sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku sehingga tidak ada lagi harta yang bersisa untuk diselesaikan.

Dari sisi objek jaminan, dengan berakhirnya Hak Guna Bangunan maka pada prinsipnya hak atas tanah tersebut kembali dikuasai oleh negara.  Dalam waktu 1 (satu) tahun, pemegang hak yang tidak memperpanjang haknya wajib menyerahkan haknya kepada negara dengan biayanya sendiri. Dalam hal ini, objek disengketakan pada tahun 2011 atas alas hak yang diterbitkan kemali seja 1996. Seharusnya  sejak tahun 1981, alas hak berupa Hak Guna Bangunan tersebut sudah tidak lagi memiliki kekuatan hukum mengikat pemegang hak dengan pihak III oleh karenanya bukan lagi menjadi hak ahli waris ataupun NV seperti yang digugatkan akan tetapi telah menjadi hak yang dikuasai oleh negara.

Dalam mendapatkan haknya, salah seorang ahli waris menggunakan lembaga pewarisan melalui Balai Harta Peninggalan untuk mendapatkan sebagian hak atas tanah yang sebenarnya telah menjadi kekuasaan negara. Balai Harta Peninggalan tidak memiliki hak dan kewenangan untuk menerbitakn keterangan waris. Penerbitan oleh Balai Harta Peninggalan adalah suatu pelanggaran hukum adminisrasi negara sehingga penerbitan tersebut batal demi hukum dan dianggap tidak pernah diterbitkan karena penerbitannya tidak dilakukan secara halal atau bertentangan dengan peraturan perundangan. Selain itu terdapat kesalahan juga pada Badan Pertanahan Nasional yang menerbitkan Sertifikat Hak Milik sebagian dari hak guna bangunan. Penerbitan tanah yang sudah dikuasai oleh negara bukan melalui lembaga pewarisan akan tetapi melalui pendaftaran tanah seporadik. Pemohon melakukan pengakuan terlebih dahulu, sehingga penggunaan lembaga pewarisan untuk menggunakan tanah kekuasaan negara adalah perbuatan hukum yang tidak tepat dengan hukum administrasi negara.

Oleh karena itu dalam putusan tersebut gugatan penggugat tidak dapat dikabulkan bahkan seharusnya yudikatif memerintahkan Badan Pertanahan Nasional untuk membatalkan Hak Milik Nomor 00665 karena diterbitkan oleh karena kesalahan prosedur administrasi negara di mana seharusnya diterbitkan melalui proses pendaftaran seporadik. Bahkan penguasa secara de facto seharusnya juga membongkar dan mengembalikan tanah yang telah habis masa berlakunya pada negara dan para penguasa tanah secara de facto telah melakukan perbuatan melawan hukum atas tanah penguasaan negara.    

Perolehan dan Peralihan Hak Atas Tanah Yayasan

Perolehan Hak atas Tanah Yayasan

Pada pinsipnya hanya warganegara Indonesia yang memiliki hubungan sepenuhnya dengan tanah. Warga negara dan badan hukum Indonesia mempunyai hak untuk mengerjakan dan mengusahakan tanah atau dalam arti tidakobadan hukum dapat memiliki hak atas tanah di Indonesia. Hanya orang Indonesia yang dapat memiliki tanah dan badan hukum tidak dapat memiliki tanah akan tetapi mempunyai hak untuk mengerjakan dan mengusahakan tanah (Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria)  

Menurut Undang–undang Nomor 16 Tahun 2011 tentang Yayasan berhubungan dengan Undang Nomor 28 Tahun 2011 tentang Perubahan Undang–undang Nomor 16 Tahun 2011 tentang Yayasan,Yayasan adalah badan hukum yang terdiri atas kekayaan yang dipisahkan dan diperuntukkan untuk mencapai tujuan tertentu di bidang sosial, keagamaan, dan kemanusiaan, yang tidak mempunyai anggota. Kekayaan Yayasan dapat berupa uang dan/atau barang dan/atau  kekayaan lain. Barang yang dimaksud ini dapat berupa barang bergerak maupun tidak bergerak dalam hal ini tanah.

Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah, Yayasan sebagai suatu badan hukum keagamaan dan sosial adalah suatu pengecualian dari Undang-undang Pokok Agraria yang diberikan oleh pemerintah.

Untuk mendapatkan hak milik atas tanah, Yayasan terlebih dahulu harus mempunyai surat keputusan penunjukan sebagai badan hukum yang dapat mempunyai hak milik atas tanah. Keputusan penunjukan yang diterbitkan oleh Kepala Badan Pertanahan ini dapat diperoleh dengan mengajukan surat permohonan untuk menjadi badan hukum yang dapat mempunyai hak milik atas tanah dengan melampirkan Akta Anggaran Dasar Yayasan, Surat Pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia, Surat Rekomendasi dari Departemen Agama dan Surat Rekomendasi dari Menteri Sosial. Setelah didapatkanya surat penunjukkan maka Yayasan baru dapat memiliki hak milik atas tanah.

Perolehan hak atas tanah tersebut dapat dilakukan yayasan melalui lembaga hibah, hibah wasiat dan lembaga peralihan lainnya yang tidak bertentangan dengan undang-undang dan anggaran dasar yayasan. Peralihan lainnya termasuk juga lembaga jual beli.

Selain dapat memiliki kekayaan berupa hak milik atas tanah melalui lembaga tersebut, yayasan juga dapat memiliki tanah melalui lembaga wakaf. Peraturan Pemerintah Nomor 63 Tahun 2008 tentang Pelaksanaan Undang–undang tentang Yayasan berhubungan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 2 Tahun 2013 tentang Perubahan  Peraturan Pemerintah Nomor 63 Tahun 2008 tentang Pelaksanaan Undang –undang tentang Yayasan, menyatakan bahwa Yayasan dapat menerima kekayaan berupa wakaf atau bertindak sebagai nazhir (penerima wakaf dari wakif). Oleh karena itu perbuatan perolehannya harus tunduk pada Undang-undang Nomor 41 Tahun 2004 tentang Wakaf.

Peralihan Hak Atas Tanah Yayasan

Kekayaan Yayasan pada prinsipnya tidak dapat dialihkan kepada pihak manapun oleh pengurus yayasan. Untuk mengalihkan kekayaan yayasan dalam hal ini tanah milik yayasan maka pengurus yayasan harus mendapat persetujuan dari pembina yayasan. Pengalihan harta kekayaan yayasan kepada Pembina, Pengurus, dan Pengawas dilarang bahkan diancam pidana paling lama 5 (lima) tahun berikut kewajiban mengembalikan harta kekayaan yang dialihkan dan diperolehnya kepada yayasan. Akan tetapi terhadap pengalihan harta kekayaan yayasan kepada pengurus dikecualikan apabila pengurus bukanlah pendiri dan tidak ada hubungan atau terafliasi dengan pendiri, pembina dan pengawas. Pengcualian ini harus dinyatakan dalam anggaran dasar yayasan. Jadi pengalihan harta kekayaan kepada pihak III diperkenankan dengan persetujuan Pembina sedangkan pengalihan kepada Pengurus diperkenankan dengan syarat dan ketentuan sebagaimana ditentukan oleh undang-undang.

Perjanjian Tiga Pihak

Kasus Posisi:

Seseorang ingin membeli obyek yang masih dalam jaminan bank (belum dilunasi), sekarang sudah setuju untuk membayar harga obyek senilai Rp. 1,8 milyar tetapi akan dibayar Rp. 600 juta uang secara tunai, Rp. 300 juta dibayar ke bank dan sisanya Rp. 900 juta akan dibangunkan rumah dan tanah tetapi rumah dan tanah tersebut ternyata masih dijaminkan ke bank lain, tentu saja kewajiban ada di sisi berhutang. Celakanya sertifikat atas nama orang lain.

Isu Hukum:

Bagaimana analisa hukum mengenai kasus di atas?

Analisa Hukum:

Dalam kasus ini terdapat beberapa subjek hukum yng terkait yaitu:

1.   Penjual yang memiliki suatu objek berupa barang tidak bergerak yang akan beli

2.   Bank yang memegang hak tanggungan atas objek yang dimiliki penjual dengn sisa kewajiban sebesar Rp. 300 juta dan Bank yang memegang hak tanggungan atas objek yang dimiliki oleh Pihak III

3.   Pembeli yang akan membayar secara tunai kepada Penjual sebesar Rp. 600 juta dan Bank sebesar Rp. 300 juta serta tanah dan bangunan seharga Rp. 900 juta di atas ala hak yang dimiliki oleh Pihak III

4.   Pihak III yang akan dibangun di atas alas haknya dengan total harga sebesar Rp. 900 juta,

Penjual harus dapat membuktikan bahwa penjual merupakan pemilik atas alas hak yang dijaminkan pada bank. Untuk membuktikan hal ini dapat dimintakan fotocopy sesuai asli alas hak dan/atau surat keterangan sisa pinjaman dari bank selaku pemegang hak tanggungan atas alas hak Penjual. Hal ini untuk memastikan agar dengan dilakukannya pelunasan kepada bank, alas hak mendapatkan surat roya dan keterangan lunas dari bank yang benar sehingga seluruh hak dan kewajiban penjual dengan bank benar-benar hapus.

Penjual yang sepakat dengan Pembeli untuk dibayar secara tunai sebesar Rp. 600 juta harus dapat dibuktikan. Untuk hal itu dapat dimintakan kwitansi pembayaran dari Penjual kepada Pembeli sebesar Rp 600 juta. Hal ini untuk memastikan bahwa Penjual sudah membayar sebagian pembayaran kepada Pembeli.

Dokumen berupa slip pembayaran Pembeli kepada Bank sebagai pelunasan kewajiban sebesar Rp. 300 juta dan kwitansi pembayaran kepada Pembeli oleh Penjual sebesar Rp. 600 juta adalah dasar untuk menentukan telah terjadi pemberian uang muka total sebesar Rp. 900 juta dari Penjual kepada Pembeli. Pemberian uang ini menimbulkan hak dan kewajiban antara Penjual dan Pembeli

Kekurangan akan dibayarkan dengan tanah dan bangunan pada suatu alas hak milik Pihak III. Dipastikan bahwa Pihak III merupakan pemilik yang sah seperti yang tercantum dalam alas hak yang diperlihatkan oleh pihak III. Dipastikan bahwa pihak III telah diberikan haknya berupa uang pembelian dan/atau pelaksanaan sisa kewajiban Pihak III pada Bank dari Penjual yang dibuktikan dengan kwitansi pembelian alas hak pihak III oleh Penjual atau bahkan akta jual antara Penjual dengan Pihak III.

Proses pembangunan pada alas hak Pihak III akan memakan waktu yang cukup lama, oleh karena itu proses penyelesaian kasus ini dapat dilakukan dengan membuat perjanjian bersyarat antara Pembeli dan Penjual serta Pihak III dengan syarat dan ketentuan sebagai berikut:

1.      Penjual memastikan bahwa objek jual beli dengan Pembeli tidak terikat atau dijaminkan lagi dengan Bank dengan memberikan Surat Keterangan Lunas dan Surat Roya dari Bank

2.      Penjual menyatakan bahwa pelunasan kepada Bank sebesar Rp. 300 juta yang dilakukan oleh Pembeli dan kwitansi pembayaran Pembeli kepada Penjual sebesar Rp. 600 juta merupakan uang muka untuk pembelian objek jual beli milik Penjual

3.      Penjual akan menerima sisa pembayaran dalam bentuk tanah bangunan senilai Rp 900 juta yang akan dilakukan dengan cara dilakukannya jual beli atas tanah dan bangunan yang berdiri di atas alas hak Pihak III

4.      Penilaian tanah dan bangunan atas alas hak Pihak III akan dilakukan berdasarkan Rencana Anggaran dan Belanja Pembangunan serta Site Plan yang dibuat antara Penjual dan Pembeli

5.      Pelaksanaan jual beli antara Penjual dan Pembeli serta jual beli antara Pihak III dan Penjual dilakukan setelah seluruh kewajiban Pembeli telah dilaksanakan kepada Penjual dan Pihak III.

6.      Jika alas hak Pihak III masih dijaminkan pada Bank maka Pembeli akan melunasi sisa kewajiban Pihak III pada Bank dan sesaat setelah pelunasan dilakukan pengikatan jual beli yang dapat dipergunakan untuk jual beli setelah dilakukan semua kewajiban Pembeli kepada Pihak III

7.      Apabila perjanjian ini tidak dapat dilaksanakan oleh karena Pembeli dan/atau Penjual dan/atau Pihak III maka Penjual dengan ini mengakui utang kepada Pembeli sejumlah uang muka yang telah dibayarkan Pembeli kepada Penjual paling lambat pada waktu yang disepakati oleh Penjual dan Pembeli

Perjanjian ini dilakukan tidak dalam bentuk pengikatan jual beli karena objek milik Pihak III sedang dibebankan dengan hak tanggungan dan adalah bertentangan dengan undang-undang apabila dilakukan pengalihan haknya.

Apabila objek Pihak III tidak dijaminkan pada Bank, maka dilakukan kuasa jual dari Pihak III kepada Pembeli untuk menjual objek Pihak III apabila bangunan telah berdiri di atasnya    

Kesimpulan:

Dengan dilakukannya perjanjian bersyarat antarsemua pihak maka semuanya terikat untuk menerima hak masing-masing dengan syarat melaksanakan prestasi terlebih dahulu kepada masing-masing pihak. Apabila salah satu pihak membatalkan perjanjian maka masing-masing pihak memiliki kewajiban bagi masing-masing pihak lainnya.